Promisiunea de vânzare-cumpărare: cum funcționează și ce trebuie să includă

Autor: Editor Team

Aceasta este un antecontract prin care vânzătorul se obligă să vândă, iar cumpărătorul se obligă să cumpere un bun la o dată viitoare, în condițiile stabilite de comun acord.

Documentul are rolul de a garanta intențiile părților și de a rezerva drepturile de achiziție, până la încheierea contractului final de vânzare-cumpărare. În contextul pieței imobiliare, unde valorile și condițiile pot fluctua, promisiunea de vânzare-cumpărare devine o garanție juridică solidă pentru ambele părți, evitând litigii sau neînțelegeri ulterioare.

Ce este promisiunea de vânzare-cumpărare și cum diferă de contractul de vânzare

Promisiunea de vânzare-cumpărare este un angajament prealabil, prin care părțile convin asupra unei viitoare vânzări, stabilind de pe acum condițiile principale ale tranzacției: prețul, termenul, modalitatea de plată și descrierea bunului. În esență, ea reprezintă o promisiune de a încheia un contract, nu contractul propriu-zis.

Diferența fundamentală dintre promisiunea de vânzare-cumpărare și contractul de vânzare-cumpărare constă în efectele juridice. În timp ce contractul de vânzare-cumpărare transferă dreptul de proprietate, promisiunea produce doar obligația de a încheia contractul în viitor. Ea este, deci, o etapă intermediară care conferă siguranță și angajament, fără a produce încă efectele finale ale transferului de proprietate.

Tipuri de promisiuni de vânzare-cumpărare

Există două tipuri principale de promisiuni: promisiunea unilaterală și promisiunea bilaterală. În cazul promisiunii unilaterale, doar una dintre părți își asumă obligația de a vinde sau de a cumpăra. De exemplu, un proprietar poate promite că va vinde un apartament unei persoane la un anumit preț, dacă aceasta își manifestă dorința de cumpărare în termenul stabilit.

Promisiunea bilaterală, în schimb, presupune obligații reciproce: vânzătorul promite că va vinde, iar cumpărătorul promite că va cumpăra. Acest tip este cel mai des întâlnit în practică, întrucât reflectă intenția clară a ambelor părți de a încheia ulterior contractul definitiv. Ambele forme sunt perfect valabile din punct de vedere juridic, însă promisiunea bilaterală oferă o garanție mai solidă și poate fi executată silit, dacă una dintre părți refuză ulterior semnarea contractului final.

Ce trebuie să conțină o promisiune de vânzare-cumpărare 
Pentru a fi valabilă și eficientă juridic, promisiunea de vânzare-cumpărare trebuie să includă anumite elemente esențiale. În primul rând, trebuie să conțină identificarea completă a părților – datele personale ale vânzătorului și cumpărătorului, inclusiv CNP, adresă și, în cazul persoanelor juridice, datele de identificare fiscală.

De asemenea, documentul trebuie să descrie bunul care face obiectul tranzacției, indicând clar suprafața, amplasamentul, numărul cadastral și orice alte detalii de identificare. Un alt element esențial este prețul convenit și modalitatea de plată – integrală, în tranșe, la semnarea contractului final etc.

Promisiunea trebuie să precizeze și termenul de încheiere a contractului final, condițiile suspensive (de exemplu, obținerea unui credit bancar sau a autorizațiilor necesare), precum și eventualele garanții sau avansuri plătite. În plus, este indicată includerea unei clauze penale, care să stabilească ce se întâmplă în cazul în care una dintre părți nu respectă angajamentele asumate.

Forma promisiunii – sub semnătură privată sau autentificată la notar 

Promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi încheiată sub semnătură privată sau autentificată de notar public. Ambele forme sunt valabile, însă alegerea depinde de scopul tranzacției și de valoarea bunului.

Promisiunea sub semnătură privată este mai simplă și mai puțin costisitoare, dar are o forță juridică limitată – nu poate fi înscrisă în Cartea Funciară și nu poate fi executată silit fără o hotărâre judecătorească. În schimb, promisiunea autentificată la notar oferă garanții sporite, deoarece actul poate fi înscris direct în Cartea Funciară, iar cumpărătorul beneficiază de un drept de preferință asupra bunului promis. Prin urmare, în cazul tranzacțiilor imobiliare importante, este recomandat ca promisiunea de vânzare-cumpărare să fie autentificată notarial, pentru a conferi siguranță juridică maximă ambelor părți.

Efectele juridice ale promisiunii de vânzare-cumpărare 

Efectul principal al promisiunii de vânzare-cumpărare este obligația de a încheia contractul final la data stabilită. Dacă una dintre părți refuză nejustificat semnarea actului final, cealaltă parte poate solicita în instanță executarea silită a promisiunii, în temeiul articolului 1.279 din Codul Civil.

În cazul promisiunii autentificate, instanța poate dispune pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, producând astfel efectele juridice ale vânzării propriu-zise. Acest aspect face din promisiune un instrument juridic foarte puternic, care protejează interesele cumpărătorilor și vânzătorilor deopotrivă. Totodată, dacă s-a plătit un avans sau o garanție de rezervare, neexecutarea promisiunii poate atrage pierderea sumei respective ori restituirea dublului ei, în funcție de clauzele stipulate în document.

Avantajele și importanța promisiunii de vânzare-cumpărare 

Promisiunea de vânzare-cumpărare oferă transparență, siguranță și predictibilitate. Pentru cumpărător, ea reprezintă o garanție că bunul nu va fi vândut altei persoane și că prețul nu va suferi modificări. Pentru vânzător, documentul asigură certitudinea intenției de cumpărare și posibilitatea de a planifica în siguranță următorii pași financiari.

Într-un context economic volatil, promisiunea de vânzare-cumpărare permite ambelor părți să își protejze interesele juridice și economice, reducând riscul de litigii și oferind stabilitate tranzacției. Alege platforma de imobiliare Storia.ro, pentru a afla cele mai noi reglementări din domeniul real estate și a avea acces la cea mai variată ofertă de locuințe, terenuri, spații comerciale, birouri, hale și depozite, garaje ș.a.

Promisiunea de vânzare-cumpărare, o garanție juridică esențială 

Promisiunea de vânzare-cumpărare este un instrument juridic indispensabil în orice tranzacție serioasă, mai ales în domeniul imobiliar. Ea nu doar confirmă intențiile părților, ci stabilește și condițiile clare în care se va realiza vânzarea, oferind protecție juridică ambelor părți.

Prin includerea tuturor elementelor esențiale – identificarea părților, descrierea bunului, prețul, termenele și clauzele de penalizare – promisiunea devine o garanție contractuală solidă, care conferă încredere și siguranță juridică.