Comisia Europeană propune un nou cadru pentru intervențiile statelor membre pe piața locuințelor.
Comisia Europeană a prezentat, miercuri, 9 septembrie 2026, propunerea de regulament privind "Legea privind locuințele accesibile", un act legislativ menit să stabilească reguli comune pentru măsurile prin care autoritățile naționale, regionale sau locale încearcă să protejeze accesul la locuințe accesibile.
Este important de menționat că documentul nu obligă statele să introducă restricții pe piața imobiliară și nici nu creează, la nivelul UE, un nou drept pentru autorități de a interzice anumite activități. Propunerea stabilește, mai degrabă, condițiile în care astfel de măsuri pot fi adoptate în conformitate cu legislația europeană.
Actul reprezintă o componentă a Planului european pentru locuințe la prețuri accesibile, alături de noile norme privind ajutoarele de stat pentru locuințe la prețuri accesibile și de Strategia europeană pentru construcția de locuințe.
Reamintim în acest context că "Planul european privind locuinţele la preţuri accesibile" a fost prezentat în decembrie 2025.
Când poate fi declarată o zonă „sub presiune locativă”
Una dintre cele mai importante prevederi este introducerea unei metodologii comune pentru identificarea zonelor în care există o presiune severă asupra pieței locuințelor.
Pentru ca o zonă să fie considerată „sub presiune locativă”, autoritatea competentă trebuie să analizeze, în principal, raportul dintre prețul locuințelor și venituri.
Pragul propus este de 8. Mai exact, raportul preț/venit trebuie să fie egal sau mai mare de 8, ceea ce corespunde, în metodologia propusă, echivalentului a opt ani de venit disponibil pe cap de locuitor pentru cumpărarea unei locuințe de dimensiune medie.
În plus, raportul trebuie să fi crescut în ultimii 10 ani, iar autoritatea trebuie să concluzioneze că, în lipsa intervenției, presiunea asupra pieței este puțin probabil să dispară în următorii trei ani. Pentru această ultimă evaluare sunt analizate dinamica populației, oferta de locuințe și cererea de locuințe.
Există însă o situație specială: dacă raportul preț/venit ajunge la 10 sau mai mult, condiția privind creșterea raportului în ultimii 10 ani nu mai trebuie îndeplinită.
Evaluarea trebuie să se bazeze pe date obiective, transparente și verificabile, iar teritoriul declarat sub presiune locativă trebuie delimitat cât mai strict. Poate fi vorba despre un cartier, o localitate, o zonă metropolitană, o zonă rurală sau doar o parte a acestora.
Măsurile vin în contextul în care în ultimii ani, să fii proprietar al propriei locuințe pare să fie un vis tot mai greu de îndeplinit. Prețurile locuințelor cresc în toată Europa (în medie cu 53% în ultimul deceniu), însă salariile nu cresc în același ritm. Potrivit datelor Eurostat privind distribuția populației în funcție de statutul locativ, 68% dintre cetățenii europeni locuiesc în propriile case.
Restricții pentru Airbnb și alte închirieri pe termen scurt
Propunerea vizează în mod direct serviciile de cazare în regim de închiriere pe termen scurt, dar numai în anumite condiții.
Autoritățile pot restricționa accesul la astfel de servicii sau furnizarea lor în locuințe care nu reprezintă reședința principală a gazdei.
Un element important este că, pentru a impune o astfel de restricție, simplul fapt că o zonă este considerată „sub presiune locativă” nu este suficient.
Autoritatea trebuie să demonstreze că închirierea pe termen scurt a avut, în zona respectivă, un efect negativ semnificativ asupra disponibilității sau accesibilității locuințelor în ultimii cel puțin trei ani. Unde există, trebuie utilizate și datele colectate în baza regulamentului european privind închirierile pe termen scurt.
De asemenea, restricțiile trebuie să fie orientate în special către formele de activitate care au cel mai mare impact asupra pieței locuințelor, ținând cont de criterii precum numărul de locuințe deținute de aceeași gazdă, frecvența activității sau caracterul comercial al acesteia.
Locuința principală beneficiază de o protecție specială
Propunerea prevede explicit că închirierea pe termen scurt a locuinței principale a gazdei este exclusă din restricțiile adoptate în baza acestui regulament.
Motivația Comisiei este că, în general, închirierea locuinței principale nu scoate aceeași cantitate de locuințe de pe piața rezidențială pe termen lung precum activitățile comerciale desfășurate în proprietăți care nu sunt reședințe principale.
Ce se poate întâmpla cu locuințele secundare și proprietățile cumpărate ca investiție
Regulamentul permite, în anumite condiții, și măsuri care restricționează achiziția sau utilizarea terenurilor și locuințelor care nu sunt destinate reședinței principale.
În această categorie pot intra, de exemplu, restricții privind folosirea locuințelor ca proprietăți secundare, reguli prin care anumite locuințe accesibile sunt rezervate proprietarilor care vor locui în ele sau unor categorii precum cumpărătorii aflați la prima achiziție și gospodăriile cu venituri mici sau medii.
Autoritățile ar putea lua, de asemenea, măsuri împotriva locuințelor lăsate neocupate pe termen lung, inclusiv obligații de declarare a destinației unei proprietăți înainte de achiziție sau reguli care să împiedice transformarea unor locuințe în spații comerciale ori profesionale, atunci când aceste măsuri sunt justificate de presiunea locativă.
Proprietarii nu ar putea fi obligați să respecte retroactiv noile restricții
Propunerea introduce și o garanție importantă pentru proprietarii existenți.
Dacă o autoritate introduce o restricție privind achiziția sau utilizarea unei proprietăți, aceasta ar trebui să se aplice, în ceea ce privește condițiile legate de achiziție, doar proprietăților cumpărate după data aplicării măsurii.
Cu alte cuvinte, persoanele care au cumpărat deja o proprietate nu ar trebui să fie supuse unor noi restricții legate de acea achiziție, impuse ulterior în baza regulamentului.
Nu ar putea fi interzise pur și simplu toate proprietățile neocupate
Și în cazul locuințelor vacante sunt prevăzute limite. O măsură privind proprietățile neocupate pe termen lung nu s-ar aplica atunci când neocuparea este justificată, printre altele, de absența temporară pentru muncă, studii sau formare profesională, motive de sănătate, proceduri de succesiune, impedimente juridice sau faptul că locuința nu poate fi locuită.
Autoritățile trebuie să demonstreze că nu există o soluție mai puțin restrictivă
Comisia pune un accent major pe principiul proporționalității. O restricție trebuie să fie adecvată pentru atingerea obiectivului și să nu depășească ceea ce este necesar. Autoritatea trebuie să analizeze inclusiv dacă o măsură mai puțin restrictivă ar putea produce un rezultat la fel de eficient într-un interval rezonabil.
În cazul proprietăților, documentul indică drept alternative la interdicțiile absolute, de exemplu, plafoane cantitative, reguli de protejare a situațiilor existente, excepții pentru evitarea unor situații excesiv de împovărătoare sau stimulente fiscale.
Măsurile nu pot fi discriminatorii
O altă condiție este interzicerea discriminării directe sau indirecte între cetățenii statelor membre pe criteriul naționalității.
Același principiu se aplică persoanelor juridice în funcție de statul membru în care sunt stabilite.
Restricțiile ar fi temporare: maximum cinci ani
O măsură adoptată în baza noului cadru nu ar putea fi instituită pentru o perioadă mai mare de cinci ani.
Ea poate fi prelungită numai după o nouă evaluare care să arate că toate condițiile privind presiunea locativă, necesitatea și proporționalitatea sunt în continuare îndeplinite.
Dacă aceste condiții nu mai sunt îndeplinite, autoritatea trebuie să retragă măsura fără întârziere.
Toate justificările trebuie făcute publice
Autoritățile ar trebui să publice, înainte de intrarea în vigoare a unei măsuri, informațiile relevante privind aceasta.
Publicul trebuie să poată vedea inclusiv evaluările care au stat la baza deciziei, aria teritorială exactă în care se aplică măsura și durata acesteia.
Persoanele fizice și juridice afectate ar urma să beneficieze și de garanții procedurale și de posibilitatea unui control judiciar efectiv, inclusiv pentru a contesta evaluările realizate de autorități.
UE nu vrea să stabilească o politică imobiliară unică
Comisia insistă că regulamentul nu armonizează politica locuințelor în Uniunea Europeană.
Decizia dacă este nevoie de intervenție și alegerea măsurilor rămân la nivel național, regional sau local. UE stabilește însă un set comun de reguli pentru a verifica dacă o măsură care afectează piața internă este justificată, necesară, transparentă și proporțională.
În același timp, Comisia subliniază că restricțiile privind închirierea pe termen scurt sau folosirea proprietăților în alte scopuri decât reședința principală nu pot rezolva singure problema locuințelor. Autoritățile sunt încurajate să le completeze cu măsuri care cresc oferta de locuințe, inclusiv locuințe sociale și accesibile.
Concluzie
Propunerea europeană nu înseamnă o interdicție generală pentru Airbnb, pentru locuințele secundare sau pentru investițiile imobiliare. Ea creează însă un cadru în care orașele și regiunile cu o criză severă a locuințelor ar putea introduce restricții, dacă pot demonstra prin date că există o problemă reală și că activitatea vizată contribuie semnificativ la aceasta.
În centrul mecanismului se află un prag de 8 la raportul preț/venit, respectiv 10 pentru situațiile cele mai severe, analiza evoluției din ultimii 10 ani, perspectiva pentru următorii trei ani și obligația autorităților de a demonstra necesitatea și proporționalitatea intervenției.
Pentru proprietari și operatorii din domeniul închirierilor pe termen scurt, una dintre cele mai importante garanții este că măsurile trebuie să fie teritorial limitate, temporare, transparente, nediscriminatorii și supuse controlului judiciar, iar restricțiile privind achiziția nu ar trebui să se aplice retroactiv proprietăților deja cumpărate.
Raportul final al Parlamentului European privind criza locuințelor a fost votat în luna martie și transmite un mesaj clar: accesul la o locuință decentă, sustenabilă și accesibilă trebuie să devină o prioritate strategică la nivel european. Eurodeputatul Maria Georgiana Teodorescu a fost singurul parlamentar român implicat în negocierile raportului PE.