De cele mai multe ori, sunt noțiuni pe care nu le înțelegem, dar totuși... semnăm. Uneori ne dăm seama că am semnat ceea ce nu trebuia, dar deja este prea târziu. În mod ideal, înainte de a semna la notar un contract de vânzare cumpărare, ar trebui să consultăm un avocat. Abia apoi putem decide, în cunoștință de cauză, dacă mergem mai departe cu tranzacția apartamentului.
Am discutat cu avocata în drept civil Maria-Mădălina Ionescu pentru a afla care sunt primele lucruri care ne pot atrage atenția că un contract de vânzare cumpărare este doar în avantajul vânzătorului, în loc să fie în avantajul ambelor părți.
„Care sunt principalele lucruri din contract - să spunem așa cele mai comune pe care le-ați întâlnit - peste care un cumpărător n-ar trebui să treacă? Să vorbim despre principalele capcane?”, am întrebat-o pe avocata în drept civil Maria-Mădălina Ionescu.
„De cele mai multe ori, înainte de a se încheia un contract de vânzare cumpărare, cumpărătorul și vânzătorul încheie o promisiune de vânzare cumpărare.
Prin această promisiune de vânzare cumpărare părțile stabilesc anumite elemente esențiale, care de cele mai multe ori, sunt preluate în contractul de vânzare cumpărare.
Astfel, prin promisiunea de vânzare cumpărare părțile stabilesc, în esență, următoarele aspecte importante:
Prețul la care se promite vânzarea imobilului;
Avansul pe care cumpărătorul urmează să îl achite și ce se întâmplă cu acesta în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile asumate;
Termenul limită pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică;
Eventualele termene de execuție ale construcției, în cazul în care aceasta nu este finalizată;
Documentele pe care vânzătorul trebuie să le pună la dispoziția cumpărătorului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Așadar, primul document pe care un potențial cumpărător trebuie să îl analizeze cu atenție este promisiunea de vânzare cumpărare.
Aspecte inserate în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare și care nu sunt echitabile pentru cumpărător:
Prețul la care se promite vânzarea imobilului, de cele mai multe ori este stabilit într-o monedă străină, de regulă EURO, iar plata se face în LEI. În această situație echitabil ar fi ca în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare părțile să convină asupra cursului EURO-LEI, cu alte cuvinte să blocheze cursul. În practică, de foarte multe ori nu se procedează în această manieră și mai mult decât atât, sunt inserate clauze prin care cumpărătorul se obligă ca într-un anumit termen să achite o sumă suplimentară pentru compensarea vânzătorului ca urmare a fluctuației cursului de schimb valutar apărută între momentul transferului și momentul încasării efective. O astfel de situație, ca cea anterior prezentată, poate conduce inclusiv la modificarea cotei de TVA, motiv pentru care sunt inserate clauze prin care cumpărătorul se obligă ca într-un anumit termen să achite orice diferență de TVA.
Avansul pe care cumpărătorul urmează să îl achite și ce se întâmplă cu acesta în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile asumate: Potrivit dispozițiilor legale, în speță cele ale art. 1.544 C. Civ., dacă partea care a dat arvuna nu execută obligaţia fără justificare, cealaltă parte poate declara rezoluţiunea contractului, reţinând arvuna. Atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului şi poate cere dublul acesteia. În practică se întâmplă ca „părțile să deroge” de la această dispoziție legală, în sensul că se menționează că dacă vânzătorul refuză nejustificat să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică la data stabilită, acesta fie restituie exclusiv suma primită de la cumpărător cu titlu de avans și nu dublul acesteia, fie nu este obligat să restituie avansul;
Interdicția de a înscrie în cartea funciară promisiunea de vânzare cumpărare.
Aspecte inserate în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare și care nu sunt echitabile pentru cumpărător:
Similar cu cele expuse anterior în legătură cu prețul, de cele mai multe ori acesta este stabilit într-o monedă străină, de regulă EURO, iar plata se face în LEI. În această situație echitabil pentru ambele părți ar fi ca acestea să convină asupra cursului EURO-LEI, cu alte cuvinte să blocheze cursul. În practică, uneori, se inserează clauze prin care cumpărătorul se obligă să achite o sumă suplimentară pentru compensarea vânzătorului ca urmare a fluctuației cursului de schimb valutar apărută între momentul transferului și momentul încasării efective, aspect care poate conduce, după cum am specificat și anterior, inclusiv la modificarea cotei de TVA, diferență pe care tot cumpărătorul se obligă să o achite;
Exonerarea vânzătorului, totală sau parțială, de la garanția pentru viciile ascunse sau evicțiune;
Radierea sarcinilor. Uneori bunul care face obiectul vânzării este grevat de sarcini, spre exemplu o ipotecă, sarcină care se menține până la încasarea de creditor a sumei datorate. În această situație, recomandarea ar fi ca suma datorată de vânzător să fie achitată de cumpărător direct în contul creditorului pentru că doar procedând în această manieră cumpărătorul are garanția că sarcina se va radia și nu va ajunge în situația menținerii acesteia și plății sumei datorate de vânzător”, a spus avocata pentru DC News.
VEZI ȘI: Cât e chiria la cea mai ieftină garsonieră din București. Așteptările chiriașilor versus realitatea din imobiliare - https://www.dcnews.ro/cat-e-chiria-la-cea-mai-ieftina-garsoniera-din-bucuresti-asteptarile-chiriasilor-versus-realitatea-din-imobiliare_935751.html
VEZI ȘI: Imobiliare, blocaj total în București. Un apartament costă 150.000 euro, iar altul 68.000 euro, chiar dacă sunt în aceeași zonă - https://www.dcnews.ro/imobiliare-blocaj-total-in-bucuresti-un-apartament-costa-150-000-euro-iar-altul-68-000-euro-chiar-daca-sunt-in-aceeasi-zona_929856.html
Fiți la curent cu ultimele noutăți. Urmăriți DCNews și pe Google News
